中南建设：关于深圳证券交易所对公司2017年年报问询函的回复公告

术开发区管委会已向安徽中盛全额支付土地一级整理费用）。2017年安徽中盛在完成和解协议中约定的义务扣除部分代垫费用后，余额6144.26万元计入其他收益科目。本公司认为，本公司控股子公司从安庆经济技术开发区管委会获取其他收益为代垫的工程款余额和多年投入的利息补偿。该事项收益来源于政府，但不属于政府补助，公司对于安庆项目的会计核算方式不合理，公司将全面核实安庆项目的历史账务处理过程，并进行前期会计差错更正。⑦2013年4月本公司请求海门市人民政府落实政府承诺的上市奖励及本公司响应市委、市政府“城市南进”号召将办公总部迁至海门南部新城的行为，将总部建设用地的土地出让金全额返还，该请求得到海门市政府批准于2013年7月份，公司进账4472.24万元，确认为递延收益。按照企业会计准则的规定土地使用年限（40年）内分摊，2017年分摊111.81万。（3）会计师对本项目的审计情况出具了专项核查意见，引述如下：公司出售子公司中南（深圳）房地产开发有限公司47的股权。公司出售子公司中南（深圳）房地产开发有限公司（以下简称中南（深圳）公司）47的股权，取得股权转让收益3.78亿，丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得1.23亿，共计5.01亿。我们对出售子公司中南（深圳）公司实施的审计程序如下：①与中南建设管理层沟通，了解该业务的背景及商业理由。②检查公司内部审批流程，以确定该交易是否经过正常审批流程、是否经过充分讨论。③获取与该交易相关的的转让协议、银行进帐单，核对付款人、付款日期、付款金额是否与协议相符。④派项目组成员去受让股权方办公现场进行走访，了解股权转让背景、交易的商业理由、受让方与中南建设有无关联关系、收购资金来源、股权转让条件是否满足、是否还存在其他约定等。形成访谈记录并由受让方盖章。⑤核实受让股权方的股权结构、高管信息，核实与中南建设有无关联关系。⑥检查中南（深圳）公司工商登记变更信息，确定公司已于2017年完成股权变更及董事会人员变更。⑦复核中南建设转让该股权确认的投资收益的金额及会计处理的准确性。根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十条：“企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。”中南建设合并财务报表应确认的投资收益为：处置股权取得的对价为4.11亿，加上剩余股权按照公允价值重新计量1.36亿元共计5.47亿元，减去按原持股比例计算应享有中南（深圳）公司自合并日开始持续计算的净资产的份额0.46亿元，差额为5.01亿，即取得投资收益5.01亿元。经核查，通过实施以上审计程序，我们认为，中南建设出售子公司中南（深圳）公司47的股权交易已在2017年完成，股权转让款已于2017年收到，有关转让形成的投资收益的计算准确。综上所述，公司转让中南（深圳）房地产开发有限公司47股权的会计处理符合企业会计准则的规定。根据交易的性质，中南建设将其计入非经常性损益符合《公开发行证券的公司信息披露规范问答第1号-非经常性损益》的规定。二、期内公司主要房地产结算的38个项目中，毛利率高于30的仅7个，低于20的27个，为负值的4个。请补充披露：（1）各项目商品房售价、成本核算内容、核算方式等方面是否存在重大差异；（2）对比同地区同行业公司毛利率情况，并说明你公司本期地产业务毛利率所处的水平及差异原因；（3）说明你公司未来在提升主业毛利方面拟采取的应对措施，并进行相应风险提示。回复如下：（1）各项目结算的商品房主要销售于2015年，按照当时的市场价格销售，项目所在地、户型，新房市场冷热度等因素均影响商品房售价，公司对于各项目成本核算内容、核算方式不存在差异。（2）公司2017年结算利润主要来源于2015年销售项目，当时公司大多数房地产项目所在的三四线市场仍处于低迷时期，销售价格较低，且公司大盘项目较多，资本化成本较高，导致公司部分项目毛利率较低。各项目的毛利率具体情况前下表：项目所在区

域结算收入

（万元）结算成本

（万元）结算均

价（元/

平方

米）毛利率毛利率差异原因镇江世纪城镇江京

口区35,617.4428,839.60680019.03毛利润率19，属于平均水

平。文昌森海湾海南文

昌市高

隆湾51,390.9829,882.48980041.85比同地区同行公司偏高原

因（1）项目获取早，土地

成本低（2）售价跟同地区

其他房企相比较高。海门世纪

城、海门锦

城南通海

门市36,176.5031,823.65710012.03毛利率偏低原因为尾盘，楼

层和户型原因售价偏低，且

此结算包含了近1亿元的

车位，因小区有较多的租赁

车位，且租赁价格150元/

月-200元/月，业主从投资

增值角度购买车位的兴趣

不足，车位售价较低。淮安世纪城江苏淮

安经济

开发区40,395.3224,446.74810039.48当地毛利率15，公司毛利

率远高于市场水平，原因主

要是由于公司三期地块是

获取时间较早，土地价格

低，该部分项目在2016年

下半年才开始销售，而淮安

市场从2016年开始价格上

涨，由原来2015年的市场

销售均价5000元左右，涨

到2017年均价8000多，所

以毛利率高。潜江世纪城湖北潜

江新城21,727.5338,967.453200-79.35公司毛利率低由于当地政

府规划调整，导致该项目周

边配套未能及时建设，环境

条件不成熟，导致该项目价

值出现重大偏差，无法提升

售价，从而产生亏损。海门锦苑南通海78,789.2577,723.7386001.35当地2015年开盘项目毛利门率水平在20，本项目毛利

率低的主要原因为本项目

是2013年获取土地，楼面

地价3633元，处于当时的

地价高点。而2014年以后

海门房地产出现调整，公司

从快周转现金回笼的角度

2014年—2015年销售单价

较低，接近开发总成本。如皋世纪城南通如

皋7,858.568,384.224600-6.69当地2015年开盘项目毛利

率水平在15。本项目主要

原因2014年获取土地后当

年销售时市场低迷，去化

慢，售价低.而该项目楼面

地价每平米1928元，开发

总成本每平米5000元。

2017年房价已经大幅提升

至6000元以上。菏泽花城山东菏

泽12,362.6610,421.42480015.70与当地同行业毛利率相近。太仓世纪城苏州太

仓172,384.93137,872.1

0920020.02与当地同行业毛利率相近。烟台山海湾山东烟

台20,196.9317,129.37750015.19与当地同行业毛利率较低，

原因：公司开发的叠墅产品

类型在当地市场接受度偏

低，去化慢，低价促销所致。金石国际广

场青岛黄

岛区34,519.0119,286.281330044.13 17年结算毛利率比较

高，主要原因是土地获取时

间早，项目为精装修酒店式

公寓，利润率高于普通住

宅。青岛中南世

纪城青岛李

沧区116,625.9387,412.29780025.05与当地同行业毛利率相近。南通CBD南通崇

川区132,258.25116,461.4

01270011.94所处同行业水平低，主要原

因2017年结算的属于写字

楼项目，南通属于三线城

市，写字楼市场一般，售价

处于当地行业平均水平，但

公司成本中资本化率较高。寿光世纪星

城山东寿

光54,739.4251,528.5933005.87所处同行业水平低，原因：

项目位置较偏，2015年销

售时项目所在的三四线城

市，房价低，去库存慢。镇江御锦城镇江京

口区30,573.8435,480.986700-16.05毛利润率-16.05，低于平

均水平，因2011年拿地价

格偏高，御锦城三期土地成

本2471/M2，锦园土地成本

4873/M2，高于平均水平，

另锦园单个车位成本约

12.3万元，销售价格仅约

6.5万元，所以亏损较多。

2017年镇江项目房价已经

突破一万元单价。盐城世纪城江苏盐

城86,958.4072,411.17880016.73当地毛利率15，项目毛利

率略高于市场水平，原因主

要是结算地块是2013年获

得，土地价格低，项目在

2015年才开始销售，售价。

其他成本基本与市场平均

水平持平，所以毛利率稍高

于市场。泰安财源门山东泰

安23,002.4510,661.591080053.65相比同行业较高，因为当期

为商业项目，售价高，利润

大。淮安世纪锦

城淮安新

区54,722.4852,009.4481004.96当地毛利率为15，项目毛

利率低于行业水平。项目于

2013年开始预售，成本控

制为业界平均水平，但

2015年淮安地产市场低

迷，价格仍停滞在5000元/

平米左右。万宁芭提雅海南万

宁20,957.9115,186.90960027.54当地毛利率10.74，相比

同地区同行公司偏高些，原

因（1）销售价格偏高（2）

资金成本占用少，总成本较

低。儋州西海岸海南儋

州18,073.6914,929.95600017.39毛利率与同地区同行公司

类似。南通军山半

岛南通开

发区43,299.0789,768.138700-107.32项目亏损主要原因有：

1、项目所处环境一般；

2、17年5月份政府开始限

价；

3、原来预计售价会逐步走

高，故加大配套设置和建设

成本如装修方面的投入，拟

获取更高收益。

但实际限价后，对项目产生重大影响，同时公司战略规

划调整，加快回收资金，拟

投入其他看好项目，就对该

项目进行清盘，不再等该项

目的后期机会，从而出现了

亏损。该项目获取时间为

2007年，楼面地价每平米

2158元，综合开

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